Элитные квартиры и апартаменты при определенных условиях сохраняют инвестиционную привлекательность даже в условиях стагнирующего рынка недвижимости
Инвестиционный потенциал элитного жилья, по разным оценкам риелторов, составляет сегодня от 15% до 30% годовых. Хорошо заработать сейчас удастся только на успешных проектах, стоимость которых за время строительства может увеличится в 1,5 раза. «Проекты элитной жилой недвижимости, которые являются образцовыми в своем сегменте, в любое время продолжают оставаться высоко востребованными и не теряют своей инвестиционной составляющей», — утверждает директор департамента розничных продаж «Группы ПСН» Екатерина Тейн. В качестве примера она приводит элитный жилой квартал I’M, который по итогам исследования консалтинговой компании Welhome вошел в топ-3 инвестиционно привлекательных проектов, вышедших на рынок в 2015 году: прирост цены за квадратный метр за счет повышения строительной готовности объекта составил 30% в год.
Директор департамента продаж «Магистрат» Ольга Павлова
Получить хорошую доходность на уровне до 25% годовых сегодня можно, вложив деньги в клубные дома в таких премиальных районах, как Хамовники, Арбат, Тверской, Якиманка и Замоскоречье
«Самый высокий процент могут принести квартиры в этих районах стоимостью 100–150 млн руб. — они являются сегодня наиболее востребованными лотами на рынке», — говорит директор департамента продаж риелторской компании «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Ольга Павлова.
Екатерина Тейн добавляет к этому списку районы Патриарших прудов и Пресненский. «Впрочем, инвестиционно привлекательными элитными районами я бы назвала все локации, которые сейчас меньше всего застроены и активно благоустраиваются», — замечает она. А вот такие районы, как, к примеру, Остоженка, по словам топ-менеджера девелоперской компании, больше интересны конечным потребителям, покупающим квартиру для собственного проживания, а не с целью инвестиций.
Нужно также учитывать, что все элитные ареалы имеют разный порог входа для инвесторов. «Так, если в Замоскворечье цены на первичном рынке в премиальном сегменте начинаются примерно от 350 тыс. руб. 1 за кв. м, то на Красной Пресне — от 200 тыс. руб. за «квадрат», — уточняет генеральный директор агентства элитной недвижимости Tweed Ирина Могилатова.
В наиболее перспективных развивающихся районах инвесторы, по мнению Ирины Могилатовой, могут получить даже двойную доходность.
Ирина Могилатова, Генеральный директор агентства Tweed
За счет повышения цен в зависимости от стадии строительства (примерно 30%), а также роста привлекательности самого района, у которого большой потенциал развития (до 20%), получится, что добавочная стоимость от вложений инвестора к моменту сдачи дома госкомиссии может составить до 50% от первоначальных вложений
При этом она с ностальгией вспоминает 2005–2006 годы. «Тогда на пике инвестиционной активности на рынке элитной жилой недвижимости инвесторы зарабатывали не менее 70%, а если речь шла о самых успешных проектах, то и все 100%», — говорит риелтор.
Также Ирина Могилатова рекомендует рассматривать в качестве объекта инвестиций в первую очередь квартиры. «В высоком сегменте они пользуются наибольшим спросом. При равных условиях (по планировкам, инфраструктуре и пр.) покупатель выберет квартиру, а не апартаменты», — отмечает она.
Еще одна категория объектов, интересных инвесторам, решившим вложить средства в элитное жилье, — это комплексы, в которых официальный старт продаж еще не начался и где на данный момент идет стадия закрытых продаж. «Цены реализации в таких проектах имеют дисконт порядка 10% от их будущих стартовых цен», — уверен директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.
Следующая рекомендация инвесторам от экспертов рынка недвижимости — обращать внимание на премиальные проекты, где предусмотрена отделка жилых помещений: у застройщика, как правило, самая оптимальная стоимость отделки квадратного метра, и конкурировать с ним физлицу достаточно сложно. «Плюс к этому стоимость отделки застройщик фиксирует в рублях и в дальнейшем не меняет. А рубль, как известно, валюта волатильная, цены в России растут каждый год, так что через два года, к моменту окончания строительства, стоимость отделки для физлица точно увеличится», — рассуждает Ирина Могилатова. В качестве примеров объектов, где имеются предложения с отделкой, риелтор приводит уже упоминавшийся ЖК I’M.
Ольга Павлова отмечает, что в любом случае наиболее выгодны долгосрочные инвестиции — с расчетом на прогрессивный рост рынка элитной недвижимости в будущем. По ее словам, проект с грамотной концепцией, хорошей архитектурой и качественным конструктивом, спроектированный и построенный с четким пониманием его целевой аудитории, в перспективе двух-трех лет после ввода дома может быть реализован на вторичном рынке по цене троекратно большей, чем на начальной стадии строительства. Многое зависит от того, насколько за это время повысится уровень городской среды — как внутри самого комплекса, так и окружающего района. «Когда жилой комплекс, причем любого класса, только вводится в эксплуатацию, бывает сложно представить, как в нем все будет устроено в смысле инфраструктуры, типичных бытовых сценариев. Это мешает определить истинные потребительские свойства проекта, которые через несколько лет и станут, собственно, определять стоимость квадратного метра на дорогой «вторичке», — говорит Ольга Павлова.
Если девелопер думает о таких вещах на стадии проектирования и если он все сделал правильно, то, по мере того как ЖК «обживается», средний ценник на квартиры в нем может вырасти в разы. Более того, может повыситься класс комплекса.
Екатерина Тейн, Директор департамента розничных продаж «Группы ПСН»
Обращайте внимание на то, как по планам перспективной городской застройки будет преобразовываться выбранный вами район. Отдавайте предпочтение той локации, где предусмотрена развитая инфраструктура
К примеру, ЖК Dominion рядом с метро «Университет», который в период первичных продаж позиционировался как комплекс бизнес-класса, сегодня реализуется на рынке в качестве премиального объекта. «Поскольку мы занимаемся продажей дорогого жилья на вторичном рынке, то анализируем динамику цен в проектах ГК „Интеко“ на трех контрольных временных отрезках — год до ввода в эксплуатацию, год ввода и год после ввода», — поясняет Ольга Павлова. В ЖК Dominion, согласно данным соответствующего мониторинга, средняя цена за три года выросла на 57% — с начальных 250 тыс. руб. за 1 кв. м. Однако в долгосрочной перспективе доходность отдельных лотов может быть значительно выше. «Несколько месяцев назад квартира площадью 165 кв. м, купленная в 2009 году за 29,2 млн руб., была продана почти втрое дороже — за 85 млн руб.», — вспоминает Ольга Павлова.
Еще один конкретный пример удачных инвестиций: квартира площадью 103 кв. м в жилом комплексе «Садовые кварталы» (в квартале № 4, который сдан раньше других и сейчас уже в некоторой степени стал обжитым). В начале 2011 года лот был приобретен за 26,7 млн руб. Дом сдан в 2014 году. В начале 2016 года квартира продана за 80 млн руб. — примерно втрое дороже. «В обоих случаях все расчеты были рублевыми. Ни продавец, ни покупатель не ориентировались на курсы валют», — поясняет топ-менеджер «Магистрата».
О будущем рынка недвижимости в целом и сегмента элитного жилья в частности однозначно говорить очень сложно. Поскольку сегодня не очень ясной представляется политическая и макроэкономическая ситуация в нашей стране и в мире вообще.
Екатерина Тейн, Директор департамента розничных продаж «Группы ПСН»
Если принимать в расчет исторический опыт, то недвижимость после любых кризисов доказывала свою состоятельность в качестве одного из наиболее эффективных и наименее рискованных инструментов финансовых вложений
По ее словам Екатерины Тейн, даже если инвестору не удается заработать на фоне падения цен на недвижимость и общей инфляции, то по крайней мере сохранение денег ему почти гарантировано.
Автор: Владимир Миронов
