При выборе зарубежной недвижимости инвестор в основном обращает внимание на уровень арендных ставок в выбранном им регионе. Но гарантирует ли высокий уровень арендной ставки высокую доходность недвижимости? Успешной ли будет инвестиция средств в зарубежную недвижимость в регионах с большой арендной ставкой?
Начнем с того, что самые высокие арендные ставки в Европе можно найти в Великобритании. Если в среднем по Европе арендная ставка составляет 480 евро/месяц, то в Великобритании аналогичный показатель составляет 730 фунтов/месяц. Получается, что в Великобритании арендные ставки в два раза выше среднеевропейских. Но и в Испании арендная ставка (622 евро/месяц) выше, чем в Германии (600 евро/месяц), Австрии (562 евро/месяц), Франции (598 евро/месяц) и Италии (538 евро/месяц). Да и Греция с арендной ставкой в 580 евро/месяц обгоняет многие более развитые страны.
Но в настоящий момент назвать ликвидной недвижимость Испании или Греции нельзя. Поэтому высокие арендные ставки не могут подтверждать высокую ликвидность объектов. Так в Великобритании с высокой арендной ставкой и более высоким спросом на аренду жилья ликвидность недвижимости более высокая. Доходность недвижимости Великобритании составляет 5%, а Испании – 4%. Но найти арендатора в Испании гораздо труднее. Поэтому получать доход от недвижимости Испании даже на уровне 4% весьма проблематично.
Получается, что доходность зарубежной недвижимости зависит не только от уровня арендной ставки, но еще и от средней зарплаты, уровня безработицы, размера ипотечных ставок и экономической ситуации в стране. Кроме того, необходимо еще учитывать налоги на недвижимость и стоимость объекта.
Динамика цен на мировом рынке аренды элитного жилья, согласно ежеквартальному исследованию Global Rental Index (индекс аренды элитного жилья), выросла во втором квартале 2013 года в целом на 2,3%. Это самый значительный квартальный рост за прошедшие три года, отмечают эксперты. Среди европейских деловых столиц Москва занимает третью позицию с годовым показателем роста 3,1%, пропустив вперед Женеву и Цюрих. В абсолютном выражении средняя стоимость аренды премиальной недвижимости составляет 6 200 – 6 800 долл США* месяц.
PRIME GLOBAL RENTAL INDEX, II квартал 2013 года
Позиция
Город
Регион
Изменение за 12 месяцев (12 июня-13 июня), %
Изменение за 6 месяцев (12 декабря-13 декабря), %
Изменение за 3 месяца (13 марта-13 июня), %
1
Найроби
Африка
24,20%
17.0%
14.4%
2
Дубай
Ближний Восток
15.0%
7.6%
4.0%
3
Цюрих
Европа
12.7%
4.4%
6.0%
4
Пекин
Тихоокеанский регион
11.8%
4.9%
3.0%
5
Тель-Авив
Ближний Восток
8.4%
5.9%
2.3%
6
Женева
Европа
4.2%
2.8%
0.0%
7
Торонто
Северная Америка
4.1%
4.1%
2.8%
8
Москва
Европа
3.1%
-1.3%
-1.4%
9
Сингапур
Тихоокеанский регион
2.6%
1.3%
0.5%
10
Шанхай
Тихоокеанский регион
2.1%
0.9%
0.4%
11
Гуанчжоу
Тихоокеанский регион
1.7%
1.1%
0.6%
12
Гонконг
Тихоокеанский регион
1.3%
-2.9%
-1.5%
13
Токио
Тихоокеанский регион
1.0%
-0.7%
-0.5%
14
Кейптаун
Африка
0.0%
0.0%
0.0%
15
Нью-Йорк
Северная Америка
-2.9%
-0.3%
6.7%
16
Лондон
Европа
-3.0%
-0.4%
-0.1%
Источник: Knight Frank Research, 2013
Аналитики Knight Frank подсчитали среднюю арендную ставку на квартиру с двумя спальнями в центральном месторасположении в восьми мировых столицах. В топ-три самых дорогих городов вошли Нью-Йорк, Москва и Гонконг.
Цены на аренду элитного жилья II квартал 2013 года*
Город
Цены, долл США*
от:
до:
Нью-Йорк
7 800
8 600
Москва
6 200
6 800
Гонконг
6 000
6 700
Лондон
5 100
5 700
Сингапур
3 400
3 800
Дубаи
3 400
3 700
Шанхай
3 200
3 600
Пекин
3 000
3 300
